Alterswohnungen: Verstösse gegen das Mietrecht?

Gemeindeeigene Alterswohnungen können mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf jedes Monatsende gekündigt werden. Oft müssen die Wohnungen unplanmässig gekündigt werden, sei es wegen eines nicht geplanten und sofortigen Eintritts in ein Pflegeheim oder sei es wegen eines Todesfalls. Die Mietenden müssen dann jeweils weit über die Benutzungsdauer der Wohnung Mietzins zahlen. Auch wenn gekündigte Wohnungen saniert werden – und diese Sanierung die Benutzung der Alterswohnung verunmöglicht – wird der Mietzins weiter eingetrieben. Manchmal sogar über das Wohnungsabgabedatum hinaus. Oder die Mietenden bekommen die Auskunft, die Wohnung werde erst saniert, wenn die neuen Mietenden eingezogen seien, respektive den Mietzins bezahlen würden, sie würden deshalb nicht früher aus dem Vertrag entlassen.
Dies ist mietrechtlich ein mehr als fragwürdiges Vorgehen, muss eine Wohnung bei einem Mieterwechsel saniert werden (Streichen, Böden abschleifen, Küchengeräte austauschen), so kann dies nicht während der noch laufenden Miete gemacht werden, sondern der Vermieter muss für den Zeitraum der Sanierung einen Mietzinsausfall in Kauf nehmen.
Weiter wird die Situation verkompliziert, weil die Gemeinde eine eigene Warteliste mit Anwärterinnen und Anwärter für die Alterswohnungen führt und deshalb das üblicherweise mögliche Stellen von Nachmietenden erschwert, wenn nicht verunmöglicht wird.
Ein weiteres Problem sind lange Wartefristen bei der Nebenkostenabrechnung, teilweise werden die Akontoabrechnungen erst knapp ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode verschickt.

In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen:

1. Können ausziehende Mieterinnen und Mieter in der Hofmatt einen Nachmieter stellen, damit sie früher aus dem Vertrag entlassen werden? Wenn nein, wird den Mietenden in Sachen Kündigungstermin entgegengekommen? Wenn nein, lässt sich dies mietrechtlich begründen?
2. Stimmt es, dass gekündigte Wohnungen saniert werden, währenddem der bereits ausgezogene Mieter/die Mieterin noch Mietzins zahlt? Wie würde sich dieses Vorgehen rechtlich begründen lassen?
3. Gibt es Fälle, in denen Wohnungen saniert wurden, für die neueinziehende Mietende bereits Mietzins bezahlten?
4. Wie begründet sich die lange Wartezeit auf eine Nebenkostenabrechnung?
5. Ist das Personal, welches die Alterswohnungen verwaltet, mietrechtlich geschult?

Ich danke dem Gemeinderat für die Beantwortung der Fragen

Hier die Antwort des Gemeinderates

1. Können ausziehende Mieterinnen und Mieter in der Hofmatt einen Nachmieter stellen, damit sie früher aus dem Vertrag entlassen werden? Wenn nein, wird den Mietenden in Sachen Kündigungstermin entgegengekommen? Wenn nein, lässt sich das mietrechtlich begründen?
Die Gemeindeverwaltung schliesst mit den Mieterinnen und Mietern der Alterswohnungen Hofmatt einen Mietvertrag gemäss den Bestimmungen des Schweizerischen Obliga-tionenrechts (OR) ab. Der Mietvertrag sieht eine ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten vor. Während der Kündigungsfrist dürfen die Mieterinnen und Mieter die Wohnungen ausschliesslich für ihre Zwecke gebrauchen, sie müssen dafür aber auch den Mietzins bezahlen.
Zieht eine Mieterin oder ein Mieter vorzeitig aus, muss sie oder er den Mietzins während der Kündigungsfrist ebenfalls bezahlen. Auch dies entspricht dem Schweizerischen Obligationenrecht. Die Gemeindeverwaltung ist den Mieterinnen und Mietern behilflich, eine Nachmieterin oder einen Nachmieter zu finden. Zieht die Nachmieterin oder der Nachmieter vorzeitig ein, dann endet selbstverständlich die Mietzinszahlungspflicht der vorzeitig ausziehenden Mieterin oder des vorzeitig ausziehenden Mieters mit dem vorzei-tigen Einzug der Nachmieterin oder des Nachmieters. In ca. drei Viertel der Fälle erfolgt der Mieterwechsel bereits 2 Monate nach dem Kündigungstermin, eine Frist von einem Monat wird praktisch nie erreicht. Personen oder Ehepaare, die sich auf der Warteliste befinden, brauchen in der Regel eine bestimmte Zeit, bis sie in die Alterswohnung ein-ziehen können. Meistens bewohnen sie eine Mietwohnung, und müssen dort Kündigungsfristen einhalten und wollen nach Möglichkeit nicht für zwei Wohnungen Mietzinsen zahlen. Sie brauchen auch Zeit, um den „alten“ Haushalt aufzulösen und um vom „alten“ Wohnort Abschied nehmen zu können. Und schlussendlich kann die Gemeinde-verwaltung die betagten Personen nicht zwingen, sofort einzuziehen.
Stellt die Vormieterschaft eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft, die früher einziehen könnte als die von der Gemeinde ausgewählte Nachmieterschaft, so müsste dies die Gemeinde akzeptieren. Die Gemeinde hätte dann den Mietzins zu tragen, wenn sie an ihrer Nachmieterschaft, die erst später in die Wohnung einziehen kann, festhalten würde. Dieser Fall ist in den letzten Jahren nie vorgekommen.

2. Stimmt es, dass gekündigte Wohnungen saniert werden, währenddem der bereits ausge-zogene Mieter / die Mieterin noch Mietzins zahlt? Wie würde sich dieses Vorgehen recht-lich begründen lassen?
Die Verwaltung betritt während der Kündigungsfrist eine Wohnung nur mit dem Einver-ständnis der Mieterin oder des Mieters. Die Mieterin oder der Mieter haben grundsätzlich das Recht, den Zutritt zur leerstehenden Wohnung während der Kündigungsfrist zu verweigern. Daran ist die Gemeindeverwaltung gebunden. Sie hält sich auch daran. Dies gilt auch, wenn die Gemeindeverwaltung die Wohnung betreten will, um sie wieder instand zu stellen. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sich die Gemeindever-waltung gesetzeskonform und demnach korrekt verhält. Die Behauptungen in der Inter-pellation sind haltlos und hätten bei der Gemeinde vorgängig abgeklärt werden können.
3. Gibt es Fälle, in denen Wohnungen saniert wurden, für die neueinziehende Mietende bereits Mietzins bezahlten?
In den meisten Fällen können Instandsetzungsarbeiten problemlos zwischen dem Abga-betermin der Vormieterschaft und dem Einzugstermin der Nachmieterschaft und mit dem Einverständnis der betroffenen Mieterschaft ausgeführt werden. Die Mieterinnen und Mieter oder deren Angehörige begrüssen in der Regel eine Instandsetzung der Woh-nung. Eine Nachmieterschaft hat zumutbare Arbeiten (zum Beispiel 1 bis 2 Tage für Malerarbeiten oder Teppichersatz) zu akzeptieren. Allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses bleiben vorbehalten. Das Baudepartement ist in Planung von grösseren Werterhaltungsmassnahmen der Alterswohnungen Hofmatt. Bei zeitauf-wändigen Erneuerungsarbeiten (Ersatz Bodenbeläge, Küchen, usw.) wird die Gemeinde den Mietzins bei der betroffenen Mieterschaft herabsetzen respektiv die Wohnung wäh-rend der Sanierungszeit nicht vermieten.
4. Wie begründet sich die lange Wartezeit auf eine Nebenkostenabrechnung?
Es ist zutreffend, dass die Nebenkostenabrechnungen 2008 zum Teil erst im November 2009 vorlagen. Diese Bearbeitungsdauer ist verbesserungswürdig. Sie ist aber gesetzes-konform und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohnungs- und Geschäftsräumen (VMWG) Art. 4, Abs. 1 (innert 12 Monaten) entsprechend geregelt. Beachtet werden muss, dass die Mieterschaft keinen Anspruch auf eine Einzelabrechnung nach einem Wohnungswechsel innerhalb der laufenden Heizperiode hat. Es ist zudem bekannt, dass die Ressourcen in der Abt. Liegenschaften / Bau äusserst knapp sind. Die Sachbearbeiterin hat ein 60%-Pensum, wovon ca. ein 50%-Pensum für die Immobi-lienbewirtschaftung von 380 Miet- und Pachtverhältnissen zur Verfügung steht.
5. Ist das Personal, welches die Alterwohnungen verwaltet, mietrechtlich geschult?
Die Sachbearbeiterin der Abteilung Liegenschaften / Bau arbeitet seit vier Jahren im Baudepartement. Vorher war sie während sechs Jahren in einer Immobilienfirma tätig. Sie ist über Weiterbildungen im Bereich Immobilien / Bewirtschaftung geschult, wurde aber als Sachbearbeiterin angestellt und ist keine ausgebildete Immobilienbewirtschafterin. Bei verwaltungstechnischen und mietrechtlichen Fragen steht Ihr ein Immobilienspezialist zur Verfügung. Die Fachkompetenz ist dadurch gewährleistet, auch wenn im Kader des Baudepartements keine Kernkompetenz in Immobilienbewirtschaftung vorhanden ist.